2026 평택·오산 외국인 주거 및 임대시장 분석

법무부 등록외국인은 출입국 행정상 등록된 사람 수다. 행정안전부 외국인주민은 외국국적자뿐 아니라 귀화자와 외국인주민 자녀 등을 포괄하고, KOSIS 인구총조사 외국인은 다시 다른 기준일과 조사체계를 쓴다. 모집단이 다르므로 세 수치를 한 시계열로 연결하거나 증감률을 계산하지 않는다. [MOJ_2026H1; MOIS_2024; KOSIS_CENSUS]

‘생활권’은 행정구역과 같은 말이 아니다. 팽성·안정리는 팽성읍을 대리지표로 사용하되 안정리만의 공식 수치는 없고, 송탄동 수치는 통상적으로 부르는 넓은 송탄권을 대표하지 않는다. 고덕은 고덕동과 고덕면, 신장은 신장1·2동을 합산한 자체 관찰축이다. 합산 산식과 누락범위를 표·차트마다 표시한다.

‘검증가능 실거래 표본’은 국토부 신고 실거래를 표시한다고 밝힌 민간 포털의 개별 화면을 확인한 것이다. 국토부 전수 원장을 직접 내려받아 정제한 통계가 아니며 변경·해제 가능성이 남는다. ‘공개매물 표본’은 게시 당시 광고 호가와 옵션일 뿐, 소유권·현재 유효성·계약성사 여부를 전화나 서류로 재검증한 매물이 아니다.

개인 주소·호실·신분증·체류정보는 공개 보고서에 수록하지 않는다. 내부 원장은 주소 표준화와 비식별 키를 사용하고 접근권한·보유기간·삭제로그를 둔다. 공개 지도는 개인 주거지나 특정 고용주·조직을 추정할 수 없는 공식 집계단위만 사용한다.

USFK 부대·인원 이동, 작전·시설 정보는 수집·추정·전망하지 않았다. 공개 국적 통계나 중개광고의 위치 문구를 군 수요·배치·이동의 대용치로 해석하지 않으며, 6개월·12개월·3년 시나리오에도 관련 가정을 넣지 않는다.

법무부 등록외국인은 2024년 말 평택 32,489명·오산 10,610명, 2025년 말 36,187명·11,426명, 2026년 6월 말 36,890명·11,232명이다. 양 도시 합계는 같은 기간 43,099명에서 48,122명으로 5,023명, 11.65% 증가했다. 합계와 증감률은 공식 원표를 더하고 나눈 자체 산출값이다. [MOJ_2024Y; MOJ_2025Y; MOJ_2026H1]

평택의 증가는 2025년에 3,698명, 11.38%로 집중됐고 2026년 상반기에는 703명, 1.94%로 완만해졌다. 오산은 2025년 816명, 7.69% 증가한 뒤 2026년 상반기 194명, 1.70% 감소했다. 기간 길이가 12개월과 6개월로 다르므로 연율화해 직접 비교하지 않았다.

평택의 미국 국적 등록외국인은 8,768명으로 시 전체의 23.77%지만 이를 군 관계자·임차가구로 재분류할 수 없다. 오산은 한국계중국인 5,024명, 중국 2,106명, 베트남 1,585명이 큰 비중을 차지한다. 국적은 다국어 안내의 우선순위를 정하는 참고축일 뿐 소득·방 수·계약예산의 대용치가 아니다.

두 도시 모두 20~59세가 등록외국인의 약 8할이지만, 연령대 역시 경제활동·가구형태·임대의향을 직접 보여주지 않는다. 수요 판단에는 PDI의 가구원·예산·입주일·차량·반려동물·통근목적지와 실제 계약결과가 추가돼야 한다.

2026년 6월 법무부 등록외국인은 평택 36,890명·오산 11,232명이다. 행정안전부의 2024년 외국인주민은 평택 48,602명·오산 23,550명이며 외국국적자, 귀화자, 외국인주민 자녀 등을 포함한다. KOSIS 2025년 인구총조사 외국인은 각각 40,590명·19,515명이다. 기준일과 모집단이 달라 숫자의 차이를 순증감으로 읽지 않는다.

임대수요로 전환하려면 최소한 가구 수, 점유형태, 기숙사·사택 여부, 국내 구성원과의 혼합가구, 소득·예산, 예정 체류기간, 실제 근무·통학 목적지, 입주 희망일이 필요하다. 공개 인구통계에는 이 필드가 없으므로 잠재 기반·언어·정착서비스 맥락까지만 해석한다.

PDI는 ‘등록인구→유효문의→투어→협상→계약→입주’의 각 단계에 별도 분모를 둬야 한다. 등록인구는 외부 환경지표, 유효문의부터는 내부 운영지표다. 두 계층을 연결하는 통계모형은 최소 12개월의 자체 관측과 편향 점검 후에만 검토한다.

경영판단은 인구 수준보다 계약가능 재고와 전환의 변화에 반응해야 한다. 등록외국인이 늘어도 검증재고가 과잉이면 가격은 약할 수 있고, 인구가 보합이어도 특정 방 수·주차·가구 조건의 재고가 부족하면 해당 세그먼트는 타이트할 수 있다.

2026년 6월 말 팽성읍 등록외국인은 7,100명, 신장1·2동 합계 2,535명, 고덕동·고덕면 합계 1,848명, 행정동 송탄동 1,115명이다. 팽성읍 수치에서 안정리만 분리할 수 없고 송탄동은 넓은 송탄 생활권의 일부다. 고덕·신장 값은 표시된 행정단위를 더한 자체 산출이다. [MOJ_2026H1]

2024년 도시 전체 주택재고는 평택 249,968호, 오산 86,035호다. 이는 생활권별 재고도, 임대용 주택도, 외국인이 계약할 수 있는 물량도 아니다. 등록인구를 도시 주택수로 나눈 비율을 외국인 주거압력·공실·부족률로 해석하지 않는다. [GG_HOUSING]

평택 주요 관찰축의 18개월 등록외국인 변화는 팽성읍 +24.08%, 고덕동·면 +47.60%, 신장1·2동 +21.00%, 송탄동 +6.70%다. 비율이 큰 고덕은 작은 기저의 영향이 있으므로 절대증가와 함께 읽는다. 이 변화만으로 임대료나 가구 수를 예측하지 않는다.

PDI는 주소를 좌표화하되 공개 결과는 비식별 생활권으로 집계하고, 경계 버전·관찰일·중복키를 남겨야 한다. 다음 단계는 생활권별 ‘활성→검증→계약→철회’ 재고상태와 주택유형을 같은 날짜에 집계하는 것이다.

2024년 평택 주택은 249,968호로 전년보다 10,517호, 4.39% 증가했다. 아파트는 175,685호로 9,493호, 5.71% 늘어 증가분의 대부분을 차지했다. 전체 주택 중 아파트 비중은 70.28%다. 오산 주택은 86,035호로 2,173호, 2.59% 증가했고 아파트 69,509호가 전체의 80.79%다. [GG_HOUSING]

주택/일반가구 비율은 평택 98.54%, 오산 87.43%로 산출되지만 이는 공실률·자가율·임대공급률이 아니다. 일반가구와 주택의 통계단위가 다르고 기숙사·비주택 거처·다주택·점유상태를 설명하지 못한다. 다가구주택은 단독주택의 하위항목이므로 총계에 다시 더하지 않았다.

평택시 안내를 공개 미러가 재게시한 2025년 공급계획은 5개 사업, 5,171세대다. 계획은 준공·사용승인·입주와 다르며 2026년 9월 현재 후속 완료 여부를 본 조사에서 전수 확인하지 못했다. 공급전망에는 상한 참고치로만 사용한다. [PT_SUPPLY_2025]

PDI가 필요한 공급분류는 법정 주택유형만이 아니다. 방·욕실 수, 실사용면적, 가구·가전, 주차, 반려동물, 관리비, 계약통화, 선납, 인터넷, 유지보수 책임을 같은 행에 저장해야 실제 고객조건과 매칭할 수 있다.

신고 실거래 표시 표본 18건은 신장 한 단지 4건, 평택시 고월세 순위에서 선별한 고덕 2개 단지 4건, 오산 원동·세교·상위월세 선정 4개 단지 10건이다. 월세는 각각 신장 42만~55만원, 고덕 95만~220만원, 원동 28만~32만원, 세교 7만~60만원, 오산 상위선정 130만~180만원이다. 고덕·오산 상위표본은 대표범위가 아니고 세교는 자격·보증금 전환조건 때문에 일반 민간임대와 비교하지 않는다. [MOLIT_RTMS; RENT_SINJANG_CLASSIA; RENT_GODEOK_UPPER; RENT_OSAN_FIRSTLAND; RENT_OSAN_SEGYO; RENT_OSAN_PREMIUM]

팽성·안정리권에서 순수 월세로 표시된 광고 3건은 월 200만원 이상, 250만원 이상, 200만원 이상이다. Landmark는 공과금 포함 연 USD 38,000 패키지를 게시물 고정환율 1,200원/USD로 나눈 월 380만원 상당이어서 차트에서 제외했다. 모두 계약가·유효재고가 아니다. [LIST_AIRPARK; LIST_MAJESTIC; LIST_EMERALD; LIST_LANDMARK]

오산 공개화면의 38건은 중복·철회·계약완료 제거 전 스냅숏이다. 공개 표본의 면적·보증금 차이가 커 최저·최고를 시장범위나 공실재고로 쓰지 않았다. [LIST_OSAN_DAANGN]

월 반복비용은 월세, 관리비, 전기·가스·수도, 통신, 주차, 가구·가전 렌탈, 차량 관련비, 청소·정기관리의 합이다. 입주시점 현금은 보증금, 첫 월세 또는 선납임대료, 중개보수, 이사비, 공과금 개통·예치금, 선택 가구비로 분리한다. 계약마다 포함·제외 항목을 표시해야 비교가 가능하다.

첫해 총현금유출은 입주시점 비환급 비용과 12개월 반복비용, 계약상 연간·일회성 비용의 합으로 계산한다. 환급 가능한 보증금은 비용이 아니라 묶이는 현금으로 별도 열에 둔다. 보증금 기회비용을 가정할 경우 적용금리·기간·세전/세후 기준을 표시하고 실제 월세에 합쳐 표시하지 않는다.

USD·선납 계약은 계약통화, 기준환율·기준일·출처, 환율변동 부담주체, 중도해지 시 미경과 선납분 환급산식을 명시한다. 공개광고의 고정환율 환산은 광고 비교를 위한 산출일 뿐 실제 계약환율이나 전망이 아니다. [LIST_LANDMARK]

현재 관리비·공과금·차량·가구렌탈·이사·청소는 동일 조건의 공개 표본이 없어 금액을 넣지 않았다. PDI가 주소·면적·가구원·차량·옵션별 견적을 최소 3개 사업자에서 받아 유효기간과 세금·보험 포함 여부를 저장한 뒤 생활권별 표본을 산출한다.

팽성·안정리는 팽성읍 등록외국인 7,100명과 3~6BR 공개광고가 관찰되지만 생활권 공식 주택재고와 신고 실거래 전수범위는 없다. 신장동은 등록인구 합계와 한 소형 단지 계약표본이 있지만 주차·관리비·소음·건축물용도 차이를 일반화할 수 없다.

송탄은 통상 생활권과 행정동 경계의 불일치가 가장 큰 데이터 위험이다. 고덕은 등록인구 합계와 고월세 순위에서 선별한 2개 아파트 단지 4건이 있으나 선정편향·신규공급 흡수·보증금 차이를 함께 봐야 한다. 오산은 도시 주택재고와 여러 가격대 계약표본이 있지만 시 전체 평균으로 합치면 상품 차이가 사라진다.

우선순위 P0·P1은 기대수익이나 시장규모 점수가 아니라 데이터 구축·영업 실험의 순서다. P0 지역도 권리검증·유효문의·계약전환이 확인되지 않으면 재고를 확대하지 않는다. P1 지역은 배제 대상이 아니라 경계와 표본을 먼저 보완할 곳이다.

모든 생활권 비교에는 표본 수, 관찰기간, 보증금, 면적, 가구·주차·반려동물, 관리비 포함항목을 함께 제시한다. 이 필드가 없는 호가는 가격 비교에서 제외하되 상품가설 자료로는 보존한다.

팽성권 공개광고는 3~6BR, 복수 욕실, 1~2대 이상 주차, 정원·마당, 가전·인터넷을 주요 사양으로 제시한다. 일부 매물은 반려동물 허용과 목적지까지의 시간을 강조한다. 이는 공급자가 광고에서 선택한 정보이며 실제 임차인이 해당 조건 때문에 계약했다는 증거가 아니다. [LIST_AIRPARK; LIST_MAJESTIC; LIST_EMERALD; LIST_LANDMARK]

신장·오산의 소형 주거상품과 고덕·오산의 중대형 상품은 면적·방 수·보증금 구조가 다르다. 서로 다른 세그먼트의 관찰값을 합쳐 평균 방 수나 ‘외국인 선호 평형’을 계산하지 않는다. 계약면적이 범위로만 표시된 표본은 단일 면적으로 대체하지 않는다.

PDI CRM은 유효문의 정의를 먼저 고정해야 한다. 입주 희망일·가구원·예산·방 수·차량·반려동물·계약기간·가구옵션·목적지 입력이 완료되고 중복·시험문의가 제거된 건만 분모에 포함한다. 조건별 선택률에는 n, 관찰기간, 비응답과 생활권을 같이 제시한다.

통근시간은 공개경로의 시간대별 확인이 가능한 고객 지정 출발·도착지만 기록한다. 특정 조직·부대의 이동이나 근무형태를 추정하지 않고, 보고서에는 집계된 허용시간 구간만 사용한다.

공식 주택재고는 물리적 주택 수를 보여주지만 임대권한·실제 공실·가구옵션·반려동물·주차·언어지원·유지보수 책임은 보여주지 않는다. PDI의 공급 병목은 총주택이 아니라 고객 조건을 충족하고 권리·가격·상태가 최근 확인된 재고의 부족으로 정의해야 한다.

가구완비 상품은 품목명·브랜드·모델·수량·기존 손상·수리책임을 원장화해야 한다. ‘풀옵션’ 같은 자유문구는 비교필드가 아니다. 주차도 등록가능 대수, 전용/공용, 높이·규격, 추가비, 방문차량 규칙을 분리한다.

반려동물은 허용 여부만으로 충분하지 않다. 종·수·크기 제한, 추가보증, 전문청소, 마당·벽·바닥 손상기준, 보험을 계약 부속서에 둔다. 관리비는 포함·제외 항목, 정산일, 계량기, 인터넷·주차 포함 여부를 나눈다.

공급충족률은 유효문의별 필수조건을 모두 충족한 검증매물 수를 분모·분자와 함께 계산한다. 조건이 비어 있는 매물은 충족으로 보지 않고 ‘미확인’으로 남긴다. 90일간 필드 결측률이 높은 공급자는 우선계약 대상에서 제외한다.

공개 인구통계와 중개광고로는 문의·투어·협상·계약 전환을 관찰할 수 없다. 본 보고서에는 PDI의 익명화 운영 원자료가 없으므로 전환율·고객획득비용·재계약률·평균 계약기간을 0 또는 추정값으로 채우지 않았다. 이는 결측이며 향후 측정대상이다.

유효문의는 연락가능성, 입주 희망기간, 예산, 가구원, 생활권, 필수조건이 확인되고 중복·스팸·단순 정보요청을 제거한 건으로 정의한다. 투어는 실제 현장 또는 검증된 원격투어 완료, 협상은 가격·보증금·특약 제안, 계약은 쌍방 서명과 계약금 확인으로 고정한다.

각 단계는 고객키·매물키·시간·담당자·이탈사유를 남긴다. 전환율은 바로 이전 단계와 최초 유효문의 두 분모를 모두 제시하고, n이 작을 때 백분율만 표시하지 않는다. 언어·생활권·상품군별 분할은 최소 표본기준을 충족할 때만 한다.

개인정보는 분석에 필요한 최소 필드만 수집하고 신분증·체류서류는 거래법무 원장과 분석원장을 분리한다. 외부 보고서는 집계값만 사용하며 특정 개인·고용주·조직을 재식별할 수 있는 소규모 셀은 비공개 처리한다.

계약 상대방이 등기상 소유자와 일치하는지, 대리계약이면 위임장·인감·권한이 유효한지, 신탁부동산이면 신탁원부와 수탁자의 임대·처분권이 확인되는지가 첫 관문이다. 선순위 담보·기존 임차인·세금 체납·보증가입 가능성은 보증금 수준과 함께 검토한다. [HUG_FRAUD; HUG_TRUST; HUG_GUARANTEE]

외국인의 대항력·우선변제는 점유, 외국인등록·체류지 변경 등 공시요건, 확정일자와 개별 사실관계가 중요하다. 계약일·인도일·체류지 변경일·확정일자·임대차신고일을 순서대로 기록한다. 본 보고서는 법률의견이 아니며 개별 계약은 변호사·법무사 등 전문가 확인이 필요하다. [LEASE_OPPOSABILITY; LEASE_PRIORITY; ADDRESS_CHANGE]

생활법령정보는 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차를 신고대상으로 안내하고 계약일부터 30일 이내 공동신고를 설명한다. 예외와 최신 기준은 체결 시점 원문을 다시 확인한다. [LEASE_REPORT]

USD·선납·중도해지, 가구손상, 관리비·공과금, 반려동물, 개인정보는 별도 특약과 로그가 필요하다. 계약 통화·환율 기준·미경과 선납분 환급·수리책임·감가·보유기간이 비어 있으면 계약승인을 보류한다.

공개광고에는 가전·가구·인터넷·주차·정원·영문상담이 반복되지만, 서비스별 실제 구매량·가격·재구매를 보여주는 자료는 없다. 이를 서비스 TAM이나 외국인 전체의 선호율로 환산하지 않는다. PDI는 주택계약에 붙은 선택형 서비스의 견적·선택·취소·완료를 별도 주문으로 기록해야 한다.

중개·계약 실행은 검증재고율, 권리검토 완료율, 계약 리드타임으로 측정한다. 가구·가전은 패키지 선택률·고장·교체·회수비, 이사·청소는 정시완료·재작업·손상, 정착서비스는 개통 리드타임과 완료율이 핵심이다. 차량은 면허·보험을 갖춘 제휴사의 계약·사고·민원 지표를 분리한다.

공공기관은 상담·통번역·생활정보·가족 프로그램을 제공한다. PDI는 이를 복제하지 않고 등기·임대권한 검증, 다국어 계약 실행, 입퇴거 기록, 유지보수 SLA, 공과금·인터넷 개통, 민간 서비스 일정관리를 보완영역으로 삼는다. [PIEF_COUNSEL; PT_FAMILY; OSAN_FAMILY]

수요구조 표는 현재 증거의 종류를 보여줄 뿐 매출전망이 아니다. 90일 동안 유효문의·견적제시·선택·완료·환불을 쌓고, n이 충분한 서비스만 부착률과 기여이익을 계산한다. 개인정보가 불필요한 운영지표부터 설계한다.

평택시국제교류재단 외국인상담센터는 한국어·영어·필리핀어·베트남어·러시아어 상담, 임금·체류·생활정보, 법률·노무·심리 전문상담, 통번역과 공공기관 동행을 안내한다. 평택시·오산시 가족센터도 가족·한국어·정착 관련 프로그램을 운영한다. [PIEF_COUNSEL; PT_FAMILY; OSAN_FAMILY]

PDI의 상업적 보완영역은 매물 소유권·임대권한·신탁·건축물용도 확인, 한국어 원계약과 핵심조항 다국어 설명, 신고·확정일자·체류지 변경 일정, 입퇴거 상태표, 공과금·인터넷 개통, 유지보수·이사·청소 일정관리다.

공공기관으로 연결해야 할 상담과 PDI가 유상 수행할 거래·운영을 사전에 구분하면 중복·과잉판매·책임공백을 줄일 수 있다. 고객 동의 없이 상담정보를 상업 원장에 옮기지 않고, 기관별 역할·연계일·완료여부만 최소한으로 기록한다.

공개 서비스 가격과 계약·보증·보험·배송 조건은 비교 가능한 표본이 부족하다. 제휴사를 선정할 때 사업자등록·면허·보험·가격유효기간·세금·취소·파손·재작업·개인정보처리 조건을 같은 요청서로 받아 비교한다.

가로축 근거완성도는 ①공식 인구지표, ②주거상품·재고 관찰, ③신고 실거래 표시 표본, ④공개광고·기능 표본의 네 항목을 각 1점으로 더한 0~4점이다. 같은 자료를 중복 가점하지 않고 생활권 공식 주택재고가 없으면 도시재고를 생활권 점수로 자동 전환하지 않는다.

세로축 운영우선순위는 pdi_data.json의 P0=3, P1=2로 변환한 내부 분류다. 이는 수요량·가격상승률·예상수익·투자매력도가 아니다. 팽성·신장·오산의 P0는 상품 차이가 선명하고 즉시 데이터 구축 필요성이 높다는 뜻이며, 고덕·송탄의 P1은 근거 보완 뒤 확장하라는 의미다.

송탄은 근거완성도가 낮기 때문에 오히려 주소·경계·실거래·공개매물 중복을 먼저 조사해야 한다. 오산은 도시재고와 계약표본·공개스냅숏이 있지만 세그먼트가 이질적이므로 가격대 분리 없이 재고를 늘리지 않는다. 팽성은 광고 근거가 있으나 계약표본이 없다는 공백이 핵심이다.

90일 뒤에는 현재 점수를 폐기하고 검증문의, 계약전환율, 조건충족 재고, 미계약 잔존일수, 서비스 기여이익, 하자·분쟁비용으로 재설계한다. 외국인 등록인구는 점수의 직접 가점이 아니라 배경지표로 둔다.

1순위는 검증매물 원장이다. 등기·임대권한·신탁·주소·건축물용도, 등록·최종확인·철회·계약일, 보증금·월세·관리비·가구·주차·반려동물을 필수화한다. 권리나 유효상태가 확인되지 않으면 공개노출·고객추천·선매입을 중단한다.

2순위는 다국어 계약과 보증금 보호다. 한국어 원계약을 기준으로 핵심조항 설명을 제공하고 점유·체류지 변경·확정일자·신고 일정을 관리한다. USD·선납·중도해지 산식이 없거나 신탁·선순위·세금·보증 검토가 끝나지 않으면 계약승인을 보류한다.

3순위는 생활권별 최소 재고 포트폴리오다. 팽성 가족형, 신장 소형·2~3BR, 고덕 가족형 신축, 오산 소형·중간·상위 가격대를 별도 큐로 운영한다. 90일 동안 유효문의·투어·계약이 없는 세그먼트는 전속·마스터리스·선투자를 확대하지 않는다.

4~6순위는 입퇴거·유지보수 SLA, 생활서비스 번들, 수요 데이터 폐쇄루프다. 서비스는 견적→선택→완료→재작업→환불을 추적하고, 차량은 면허·보험을 갖춘 제휴사만 사용한다. 공개 KPI에는 표본수와 관찰기간을 함께 표시한다.

기준 시나리오는 평택의 2025년 급증 뒤 증가폭 완화와 오산의 2026년 상반기 소폭 감소를 출발점으로 한다. 6개월에는 전 지역 임대료 상승을 가정하지 않고 검증 중개·운영형 재고를 우선한다. 12개월에는 월별 계약표본과 PDI 퍼널이 충분한 세그먼트만 확대한다.

상승 시나리오는 등록외국인 증가가 최소 두 분기 재가속되고, 동일 세그먼트의 검증재고 잔존일수가 낮아지며, 문의→계약 전환과 서비스 재구매가 함께 개선될 때 작동한다. 하나의 지표만으로 가격·재고를 늘리지 않는다.

하락 시나리오는 등록외국인 감소의 지속, 신규·공개재고 증가 대비 계약 둔화, 호가-계약가 격차 확대, 유지보수·분쟁비용 상승이 함께 나타날 때 작동한다. 전속·선매입을 줄이고 가격 재협상·서비스 분리·중복매물 정리를 시행한다.

3년 시계는 인구수준이 아니라 데이터 자산과 운영경제성을 본다. 권리검증·재고상태·계약·서비스 원장이 연결되고 세그먼트별 반복성이 확인될 때만 마스터리스·운영위탁·자산개선으로 확장한다. 미확인 공실률·특정 조직 수요·군 인원 이동은 가정에 넣지 않는다.

조사방법. 인구는 법무부 2024년 말·2025년 말·2026년 6월 말 등록외국인 원표, 행정안전부 2024년 외국인주민, KOSIS 2025년 인구총조사를 정의별로 분리했다. 주택은 경기도·KOSIS 2023·2024년 도시 재고를 사용했다. 합계·증감률·비중에는 산식을 표시하고 서로 다른 기준일·모집단은 연결하지 않았다.

임대자료. 국토부 실거래가 공개시스템의 공개원칙을 기준으로 삼되 본 조사 수치는 민간 포털 개별 화면에서 확인한 신고 실거래 표시 표본 18건이다. 고덕·오산 일부는 고월세 순위 선정표본, 세교는 공공·혼합 주거라 대표 민간임대 범위로 쓰지 않았다. 공개광고는 팽성·안정리권 개별 4건과 오산 38건 표시화면 스냅숏을 사용했다. 계약표본과 광고 호가는 분리하고 평균·중위값·공실률을 만들지 않았다.

주요 한계. 생활권별 공식 주택재고·가용임대재고·공실률, 외국인 임차가구 수·점유유형, 관리비·공과금·차량·렌탈·이사·청소의 비교 가능한 평균, 실제 임차인 선호·지불의향, PDI 문의·투어·계약 원자료를 확보하지 못했다. 누락값은 0이나 추정평균으로 채우지 않았다.

보안·개인정보. USFK 부대·인원 이동, 작전·시설 정보를 수집·추정하지 않았고 국적·체류자격을 특정 조직·가구로 재분류하지 않았다. 주소·호실·신분증·체류정보는 외부 보고서에 싣지 않으며 내부 분석원장은 거래법무 원장과 분리하고 최소수집·접근권한·보유기간·삭제로그를 적용한다.

1차 데이터 QA. 모든 수치에 기준일·단위·분류·출처 ID를 확인하고 공식값 기반 산출은 원값·산식·반올림을 재계산한다. 그래프의 범주 수와 계열 길이, 범위의 최저≤최고, 표의 열 수, 본문 수치와 JSON 수치 일치를 기계 점검한다. 출처 레지스트리에 없는 ID와 HTTP가 아닌 URL은 실패 처리한다.

2차 분석 QA. 등록인구=수요, 공개매물=공실, 호가=계약가, 국적=예산·선호, 계획=준공으로 바뀐 문장이 없는지 검토한다. 공식관측·자체산출·사업가설·시나리오를 문장마다 식별하고 인과가 없는 변화에는 ‘관찰’과 ‘가능성’ 표현을 사용한다. 시나리오는 촉발조건·대응·중단조건을 갖춰야 한다.

3차 편집·승인 QA. 페이지 수 21, 본문 70~80%, 표·차트 20~30%, 모든 증거블록의 단위·기준·출처·주석, 작은 글자의 가독성, 표 잘림·차트 범례·페이지 번호를 확인한다. 웹 장문판과 HQ 요약의 수치·ID를 PDF와 대조하고, HQ 요약은 원문 복사가 아닌 경영판단용 재서술로 유지한다. 2026-09-02 사용자 승인 후 publicationStatus를 공개상태로 전환했다.

면책. 본 보고서는 공개자료 기반 산업·시장 조사이며 특정 매물 중개, 투자권유, 법률·세무·감정평가 의견이 아니다. 개별 거래·광고는 기준일 뒤 변경·해제·철회될 수 있다. 계약 전 등기·신탁원부·임대권한·세금·선순위 권리·보증 가능성·건축물용도·실제 옵션을 전문가와 다시 확인해야 한다.